Stanovi kao investicija, život kao luksuz: Kako je tržište nekretnina postalo noćna mora za građane

Dok cijene kvadrata u Crnoj Gori dostižu istorijske maksimume, a investitori iz cijelog svijeta kupuju stanove kao sigurno utočište kapitala, domaći građani sve teže dolaze do krova nad glavom. Analiza Investitora pokazuje kako su nekretnine postale najprofitabilniji biznis u državi – i zašto je taj trend istovremeno produbio stambenu krizu, povećao zaduženost i gurnuo pitanje stanovanja daleko izvan domašaja prosječne plate.

Tokom posljednjih pet godina cijene stanova u Crnoj Gori su „eksplodirale“. Prosječna cijena novogradnje skočila je sa oko 951 €/m² 2020. godine na 2 158 €/m² početkom 2025, odnosno 126 % za samo pet godina. Podaci Monstata za 2025. pokazuju da je novi kvadrat u drugom kvartalu te godine koštao 2 201 €, a u trećem 2 228 €. U Podgorici cijena je bila oko 2 153 €/m², na primorju 2 458 €/m², dok su luksuzne vile u Tivtu dostizale i 14 000 €/m².

Istovremeno prosječna neto plata iznosila je oko 1 015 € u avgustu 2025, pa kvadrat stana košta gotovo dvije i po prosječne zarade. Za prosječan stan od 50 m² potrebno je više od 100 prosječnih plata, dok se za mali stan traži avans od 10–20 % i efektivne kamate od 5–6 %. Rente za garsonjeru kreću se od 350–450 € a jednosoban stan 400–700 €. Ovaj dramatični raskorak između cijena i primanja, uz nedostatak društvenog stanovanja, produbljuje stambenu krizu.

Zašto su crnogorske nekretnine postale magnet za investitore

1. Otvorenost tržišta i stabilna valuta. Crna Gora od 2002. koristi euro, iako nije članica eurozone, a stranci mogu kupovati nekretnine bez ograničenja. Porez na promet nekretnina do 1. januara 2024. bio je 3 %, a od 2024. progresivno iznosi 3 % za nekretnine do 150 000 €, 5 % za dio vrijednosti od 150 000 € do 500 000 € i 6 % za dio preko 500 000 €. Kod kupovine direktno od investitora plaća se PDV od 21 %, ali kupci koji prvi put rješavaju stambeno pitanje za površinu do 20 m² po članu domaćinstva mogu biti oslobođeni poreza. Ovakva poreska struktura i pravna sigurnost privlače kapital.

2. Prirodni potencijal, turizam i efekat EU/NATO integracija. Mediteranska klima, more i planine čine Crnu Goru atraktivnom. Pristupanje NATO‑u 2017. i najava priključenja EU do 2028. povećali su investitorsko povjerenje. U tekstu Vijesti ekonomisti navode da članstvo u NATO i očekivano članstvo u EU povećava interes stranih ulagača. Predstavnik Udruženja agencija za nekretnine Veselin Dragaš smatra da ulazak u EU sam po sebi neće izazvati „cjenovni bum“, nego će cijene nastaviti rasti umjerenim tempom, što zavisi od ponude, potražnje, inflacije i kamata, a ne samo od članstva.

3. Globalna potražnja i sigurno utočište za kapital. Analitičari ističu da od 2020. – a posebno nakon ruske agresije na Ukrajinu – stranci kupuju nekretnine kao siguran način očuvanja imovine. Preko 80 % transakcija čine strani kupci; najveće uloge dolaze iz SAD‑a, zapadne Evrope, ali i iz regiona (Srbija, Rusija, Turska). Serija pandemija, visoka inflacija, oskudica radne snage i rast cijena građevinskih materijala dodatno su gurnuli investitore ka „kvadratima“. Crna Gora se tako pojavljuje kao jeftinija alternativa u odnosu na druge mediteranske destinacije – prosječne cijene su 20–40 % niže nego na jugu Francuske ili Italije.

4. Liberalni investicijski režim i „zlatni pasoš“. Sve do kraja 2022. vlada je nudila ekonomsko državljanstvo uz ulaganje u hotele (250 000 € u nerazvijenim krajevima ili 450 000 € u razvijenim). Program je privukao stotine investitora iz Rusije i Kine, a iako je ukinut, stvorio je reputaciju države koja lagano daje rezidenciju za investicije. Sektor nekretnina ostao je glavno odredište za strane direktne investicije.

Struktura SDI: novac u kvadrate, a ne u fabrike

Od obnove nezavisnosti 2006. do danas Crna Gora je privukla oko 14,6 milijardi € stranih direktnih investicija (SDI). Centralna banka navodi da su tokom 2024. investitori iz Srbije, Rusije i Turske uložili 318 miliona €, što čini više od trećine ukupnog priliva, dok su sve članice EU zajedno uložile oko 250 miliona €.

Još problematičnije je da među 20 najvećih investitora dominiraju poreski rajevi poput Djevičanskih ostrva i Paname; iz tih zemalja stiglo je preko 600 miliona €, često kroz ofšor kompanije bez jasne vlasničke strukture. Ekonomski analitičar Zarija Pejović upozorava da takva ulaganja „mogu ukazivati na skrivanje vlasnika ili porijekla kapitala; često se i domaći kapital legalizuje na ovaj način“.

Prema analizi CIN‑a CG i Centralne banke, više od 50 % SDI odlazi u nekretnine dok ulaganja u domaće kompanije padaju. U 2023. godini u realni sektor uloženo je samo 113,9 miliona €, manje čak i od pandemijske 2020.

Struktura investicija od 2006. pokazuje da je 32,9 % FDI otišlo u nekretnine, 31,5 % u realni sektor, a 30,6 % predstavlja inter‑kompanijske pozajmice između ćerki i matičnih firmi. Pejović objašnjava da matične firme radije kreditiraju svoje ćerke nego da ih dokapitalizuju, čime se smanjuje osnovni kapital i porez na dobit.

U 2023. i 2024. ulaganja u nekretnine prelazila su 50 % ukupnog SDI, što je „zabrinjavajući trend“ jer ta ulaganja ne diversifikuju privredu niti podstiču izvoz.

Bivša ministarka za evropske integracije Gordana Đurović ocjenjuje da Crnoj Gori nedostaje jasna strategija za privlačenje investicija u realni sektor. Oslanjanje na SDI i rast potrošnje bez proizvodnje vodi u „zamrzavanje razvoja“; novac iz Srbije dijelom ide u realni sektor, dok novac iz Rusije uglavnom ide u nekretnine. Pejović, s druge strane, dodaje da je efekat investicija u nekretnine na privredni rast ograničen na povećanje potrošnje, što dovodi do rasta cijena i otežava stanovništvu da riješi osnovne stambene potrebe.

Stranci drže cijenu

Banke su u prvoj polovini 2025. odobrile stambenih kredita u vrijednosti od 109 miliona €, 26 miliona više nego u istom periodu 2024. godine, uz efektivnu kamatnu stopu od oko 5%. Međutim, najveći dio kupaca i dalje dolazi iz inostranstva – u prvom polugodištu 2025. stranci su kupili nekretnine za 228 miliona €, a najviše su uložili državljani Srbije (41,3 miliona €), Turske (29,5 miliona €), SAD (24 miliona €), Njemačke (20,6 miliona €) i Ujedinjenih Arapskih Emirata (11,1 milion €). To je oko 29 miliona više nego u istom periodu 2024, što pokazuje da strani kapital i dalje „drži“ cijene.

Mirza Mulešković, ekonomista, napominje da prosječni kvadrat u Podgorici košta preko 2 000 €, dok je na primorju još skuplji, pa jedan kvadrat često vrijedi dvije prosječne zarade. On upozorava da su cijene toliko previsoke da je kupovina nekretnine za prosječne građane skoro nemoguća; predviđa da neće biti značajnijeg pada cijena jer nekretnine predstavljaju sigurno ulaganje u uslovima nesigurne međunarodne situacije.

Agenti za nekretnine iz Budve navode da su stranci postali glavna kupovna snaga te da kupuju luksuzne apartmane ili kuće za odmor, dok domaći kupci čine manjinu. Takva struktura znači da tržištem više upravlja međunarodni kapital nego domaća kupovna moć, pa „kvadrat“ u Crnoj Gori postaje roba čija cijena prati potražnju bogatih investitora.

Stambeni paradoks: more stanova – malo stanara

Popis stanovništva 2023. otkrio je da Crna Gora ima 392 909 stanova, ali se samo 214 530 (72,72 %) koristi za stalno stanovanje. Gotovo 90 000 stanova koristi se sezonski, a 71 204 je prazno. To znači da je više od 178 000 jedinica izvan svakodnevne upotrebe – svaki četvrti stan je prazan ili sezonski. U primorskim opštinama Bar, Budva, Herceg Novi, Ulcinj, Tivat i Kotor nalazi se najviše sezonskih stanova – u tim gradovima preko 45 % stambenog fonda nije namijenjeno stalnom stanovanju.

Druga analiza Društva statističara pokazuje da je broj stanova u posljednjih 20 godina porastao za 57,8 %, dok se broj stanovnika povećao svega 1,8 %; na svakog novog stanovnika izgrađeno je više od 20 stanova, ali se samo 55 % ukupnog fonda koristi za stanovanje.

Ogroman stambeni fond koji zjapi prazan nije posljedica demografskog buma, već investicionog modela u kojem se stanovi grade kao depozit kapitala ili za turistički najam. Takva „apartmanizacija“ dovela je do toga da lokalno stanovništvo sve teže pronalazi dom, dok se mali broj stanova izdvaja za socijalno ili povoljno stanovanje. U Podgorici jedna soba za najam košta koliko i minimalna plata, a prema podacima Monstata preko 23 000 porodica živi u najmu, dok oko 20 000 ljudi stanuje kod rodbine.

Predsjednik Udruženja podstanara Dragan Živković upozorava da stranci kupuju više stanova i potom ih izdaju u sivoj zoni, podižući cijene i porezno opterećenje prebacujući na domaće građane. On poziva vlast da program socijalnog stanovanja postavi na vrh liste prioriteta.

Posljedice za građane

Nepriuštivost: Monstatova kalkulacija pokazuje da su za jedan kvadrat stana potrebne skoro 2,5 prosječne plate, 3,5 minimalne zarade ili 4 prosječne penzije. Analitičari napominju da kupovina stana od 50 m² zahtijeva stotinu prosječnih plata, što je za većinu porodica nedostižno.

Zaduživanje: Iako su kamate na stambene kredite u 2025. pale na oko 5 %, banke su odobrile rekordne kredite (109 miliona € u prvom polugodištu). Brojke sugerišu da se građani zadužuju sve više, ali to ne smanjuje pritisak jer cijene i dalje rastu.

Visoke kirije i siva ekonomija: Rente od 350–700 € mjesečno troše veliki dio plata. Udruženje podstanara upozorava da mnogi stanovi iznajmljuju bez plaćanja poreza i bez zaštite za podstanare.

Spora i skupa gradnja: Novi zakon iz marta 2025. ponovo uvodi građevinske dozvole i prenosi odgovornost na opštine, zbog čega je u prvih šest mjeseci izdato samo 174 dozvole, najmanje u poslednjih 20 godina. Troškovi gradnje po kvadratu u Podgorici iznose oko 1 674 €, dok su komunalne i ostale takse oko 434 €. U Nikšiću je gradnja duplo jeftinija, ali investitori preferiraju tržišta gdje mogu postići više cijene.

Iseljavanje i socijalna polarizacija: Kombinacija visokih cijena, malih plata i nedostatka socijalnih stanova tjera mlade porodice da napuštaju zemlju. U isto vrijeme stranci povećavaju potražnju za radnom snagom u turizmu i građevinarstvu, ali to ne obara cijenu rada niti rješava stambeno pitanje.

Između investicionog raja i stambene krize

Crnogorsko tržište nekretnina posljednjih godina postalo je magnet za međunarodni kapital zbog liberalnog pravnog okvira, relativno niskih poreza, prirodnih ljepota i geopolitičke stabilnosti. Međutim, tu atraktivnost prate ozbiljne negativne posljedice: novac se sliva u „kvadrate“, a ne u proizvodne pogone; cijene stanova rastu brže od plata; gotovo svaki četvrti stan zjapi prazan, dok desetine hiljada porodica žive kao podstanari ili kod rodbine.

Stručnjaci upozoravaju da bez jasne stambene politike, progresivnog oporezivanja spekulativnih ulaganja, jačanja institucija i ulaganja u realni sektor, Crna Gora rizikuje da postane zemlja „stanova bez stanara i stanara bez stanova“. Buduće politike moraju uskladiti turistički razvoj s pravom građana na dom – inače će investicioni bum ostati simbol socijalne nepravde.

Izvor: Investitor