Dvosoban stan u Podgorici dvostruko skuplji: Hoće li EU donijeti jeftinije stambene kredite?

Za stan od 65 kvadrata u podgoričkoj novogradnji, prema posljednjim zvaničnim podacima, potrebno je oko 163.150 eura, naspram 80.340 eura prije pet godina. U ilustrativnom modelu sa 20 odsto učešća i otplatom na 25 godina, mjesečna rata raste sa oko 347 na 738 eura. Poređenje sa regionom i eurozonom pokazuje prostor za jeftinije finansiranje, ali i granice onoga što niža kamata može da popravi.

Kupovina stana u Podgorici danas zahtijeva znatno više novca nego prije pet godina. Na primjeru dvosobnog stana od 65 kvadratnih metara, razlika u kupoprodajnoj cijeni iznosi čak 82.810 eura. Kada se uključi kredit, razlika postaje još veća: uz pretpostavke iz ove analize, zbir učešća i svih rata povećava se sa približno 120.092 na 254.067 eura.

Istovremeno, crnogorski kamatni pokazatelj za nove kredite za kupovinu stanova i adaptacije ostaje iznad referentnog pokazatelja eurozone. Pred ciljano članstvo Crne Gore u EU 2028. godine, pitanje je koliko bi približavanje evropskim uslovima finansiranja olakšalo kupovinu — i da li bi to bilo dovoljno poslije snažnog rasta cijena nekretnina.

Kolike su kamate u Crnoj Gori, regionu i eurozoni

Prema statistici CBCG, prosječna ponderisana nominalna kamata na novoodobrene kredite za kupovinu stanova i adaptacije u septembru 2026. iznosila je 4,67 odsto, dok je efektivna bila 5,03 odsto. U septembru 2021. iste stope iznosile su 4,21 i 4,84 odsto.

Za eurozonu, Evropska centralna banka objavila je da je kompozitni pokazatelj troška novih kredita domaćinstvima za kupovinu stana u septembru 2026. iznosio 3,62 odsto. U Srbiji je odgovarajuća prosječna kamata na nove stambene kredite u eurima i euroindeksirane kredite bila 4,5 odsto, prema Narodnoj banci Srbije.

Poređenje ima važno ograničenje. Serija CBCG obuhvata kupovinu stanova i adaptacije i uključuje fizička i pravna lica. ECB mjeri kredite domaćinstvima i neprofitnim institucijama koje im služe, uz posebno ponderisanje. Njegov pokazatelj AAR/NDER ne uključuje sve prateće troškove kao crnogorska EKS. Razlikuju se i struktura rokova i udio fiksnih i promjenljivih kamata.

Razlika između prikazanog crnogorskog pokazatelja i eurozone iznosi 1,05 procentnih poena. Istovremeno, razlike unutar same eurozone — od 2,94 odsto u Hrvatskoj do 4,09 odsto u Njemačkoj — pokazuju da zajednička valuta ne znači jednaku kamatu.

Stan od 65 kvadrata: od 80.340 do 163.150 eura

Posljednji objavljeni podaci Monstata o cijenama novogradnje odnose se na drugi kvartal 2026. U Podgorici je prosječna tržišna cijena iznosila 2.510 eura po kvadratu, dok je u istom kvartalu 2021. iznosila 1.236 eura, što predstavlja rast od 103,1 odsto.

Za uporedivost je u obje godine uzeta kategorija „privredna društva — prosječna tržišna cijena“, bez solidarne stambene izgradnje. Ukupni podgorički prosjek 2021, sa tom kategorijom, iznosio je 1.234 eura.

Monstat u ovim saopštenjima ne objavljuje posebnu prosječnu cijenu dvosobnog stana niti njegovu prosječnu površinu, pa je površina od 65 m² pretpostavka ove računice. Cijene Monstata zasnovane su na zaključenim ugovorima o prvoj prodaji novih stanova, pa pojedinačan stan može biti znatno skuplji ili jeftiniji u zavisnosti od lokacije, kvaliteta i drugih karakteristika.

Veća glavnica objašnjava najveći dio skoka rate

Na prikazanom primjeru rata je veća za oko 391 euro mjesečno, odnosno približno 113 odsto. Nominalna kamata porasla je mnogo manje — za 0,46 procentnih poena.

Da se današnji iznos kredita od 130.520 eura otplaćuje po stopi od 4,21 odsto iz septembra 2021, rata bi i dalje iznosila oko 704 eura. To pokazuje koliko je kupovinu opteretio rast potrebne glavnice.

Kupcu je, uz pretpostavljeno učešće od 20 odsto, potrebno i 16.562 eura više sopstvenog novca prije početka otplate. Samo obračunata kamata tokom 25 godina danas bi iznosila približno 90.917 eura — više od izračunate kupoprodajne cijene cijelog stana iz primjera za 2021.

Plate su gotovo udvostručene, ali stan nije postao dostupniji

Poređenje samo cijena u eurima izostavlja važan dio slike. Prema Monstatu, prosječna neto zarada u Crnoj Gori porasla je sa 533 eura u septembru 2021. na 1.043 eura u septembru 2026., odnosno za 95,7 odsto. Izračunata cijena stana od 65 m² zato je povećana sa približno 151 na 156 prosječnih mjesečnih zarada, što odgovara rastu sa oko 12,6 na 13 godina cjelokupne zarade.

Rata iz ovog modela odnosila bi oko 65,1 odsto jedne prosječne plate 2021, a 70,8 odsto danas. Za domaćinstvo sa dvije prosječne zarade današnje opterećenje bilo bi oko 35,4 odsto zajedničkih prihoda.

Koliko bi značila kamata na nivou eurozone

U odvojenom ilustrativnom scenariju, ako bi godišnja nominalna kamata za kredit od 130.520 eura bila 3,62 odsto, koliko iznosi objavljeni referentni pokazatelj eurozone, rata na 25 godina bila bi približno 662 eura. U odnosu na scenario sa 4,67 odsto, to je oko 76 eura mjesečno manje, odnosno približno 22.884 eura manje kamate tokom cijelog perioda. Sa stopom od 2,94 odsto, na nivou hrvatskog pokazatelja, ilustrativna rata bila bi oko 615 eura.

Niža kamata bi, dakle, donijela opipljivu uštedu. Međutim, čak i rata od 662 eura ostaje znatno iznad približno 347 eura iz primjera za 2021.

EU 2028. ne znači automatski kamatu od tri odsto

Evropska komisija je u novembru ponovila perspektivu članstva Crne Gore 2028. godine. To ostaje cilj procesa pristupanja, čiji završetak zahtijeva ispunjavanje uslova i saglasnost članica.

Za kredite je posebno važna razlika između EU i eurozone. U Izvještaju o Crnoj Gori za 2026, u poglavlju 17, Komisija navodi da je postojeće korišćenje eura odvojeno od članstva u eurozoni. Crna Gora je u maju prihvatila rješenje EU o primjeni okvira za usvajanje eura poslije pristupanja Uniji. Izvještaj govori o pripremama za Evropski sistem centralnih banaka, a u kasnijoj fazi za Eurosistem.

Eurostat: Ni evropsko članstvo ne zaustavlja rast cijena stanova

Prema Eurostatu, cijene stambenih nekretnina u drugom kvartalu 2026. bile su 4,7 odsto više u EU i 4 odsto više u eurozoni nego godinu ranije. U Hrvatskoj je godišnji rast iznosio 12,7 odsto, uprkos nižem kamatnom pokazatelju nego u Crnoj Gori.

Ovi podaci ne porede se direktno sa petogodišnjom promjenom podgoričkog kvadrata: Eurostatov indeks obuhvata nove i postojeće stambene nekretnine, dok korišćena serija Monstata prati prosječnu cijenu novogradnje. Pokazuju, ipak, da povoljniji krediti i rast cijena mogu postojati istovremeno.

Od januara 2027. nova ograničenja zaduživanja

CBCG je 5. novembra objavila da će se od 1. januara 2027. primjenjivati nova pravila: mjesečne kreditne obaveze kod stambenih kredita moći će da iznose najviše 50 odsto prihoda, rok otplate do 30 godina, a iznos kredita do 90 odsto vrijednosti nekretnine koja služi kao obezbjeđenje. Predviđeni su izuzeci, posebno za prvo rješavanje stambenog pitanja.

Uz ratu iz modela od 738 eura, sama računica granice od 50 odsto upućuje na približno 1.476 eura priznatih mjesečnih prihoda, ako nema drugih kreditnih obaveza.

Za kupce će biti važan i ukupan trošak. CBCG podsjeća da standardizovani PSK obrazac prikazuje ključne uslove stambenog kredita. EKS uključuje relevantne poznate prateće troškove, ali ne i troškove notara, dok je zakonom zabranjena naknada za obradu i odobravanje stambenog kredita.

Računica za Podgoricu pokazuje dvije povezane prepreke: potrebno je obezbijediti mnogo veći iznos za kupovinu, a zatim ga finansirati. Evropske kamate mogle bi da umanje drugi teret, dok bi cijena od 163.150 eura za stan iz ovog primjera ostala početna obaveza kupca.