Podgorica pretekla Budvu po zaradama od izdavanja stanova

Kupovina stana radi izdavanja u Podgorici donosi veći finansijski povrat nego investiranje u nekretnine na crnogorskom primorju, pokazuje najnovija analiza aktivnih oglasa na platformi stanoviinekretnine.me.

Bruto prinos od dugoročnog najma — koji se računa kao odnos godišnje kirije i ukupne cijene stana — u glavnom gradu iznosi 5,3%, dok u Budvi i Baru dostiže 4,4%. Razlog za ovu razliku leži u pristupačnijoj cijeni kvadrata uz visoke mjesečne kirije: medijana tražene kirije u Podgorici iznosi 600 eura mjesečno, što je svega 50 eura manje nego u Budvi, dok je kvadrat u Podgorici jeftiniji za oko 1.100 eura.

Da je Podgorica isplativija potvrđuju i nezavisni podaci izvještaja Global Property Guide za drugi kvartal 2026. godine, koji bilježi bruto prinos u Podgorici od 5,15%, naspram 5,01% u Budvi. U praksi, stan u Podgorici kupljen za izdavanje može se otplatiti kroz kiriju za oko 19 godina, dok je na području Budve i Bara za to potrebno oko 23 godine (bruto procjena, prije poreza i pratećih troškova).

Cijene nekretnina: Tivat na vrhu, Budva sa najvećom ponudom

Analiza oko 1.600 oglasa za prodaju i 450 oglasa za izdavanje pokazuje značajne razlike u cijeni kvadrata po opštinama:

• Tivat: Najskuplji grad sa medijanom tražene cijene od 4.375 €/m² (na uzorku od 145 oglasa), gdje luksuzni projekti poput Porto Montenegra i Luštica Baya značajno podižu prosjek.
• Budva: Ubjedljivo najveća ponuda na tržištu sa 839 aktivnih oglasa i medijanom od 3.600 €/m². Tipičan stan od 60 kvadratnih metara ovdje košta oko 216.000 eura.
• Ostali gradovi na primorju: Slijede Herceg Novi sa 3.036 €/m², Kotor sa 2.806 €/m² i Bar sa 2.739 €/m².
• Najpovoljnije lokacije: Podgorica bilježi medijanu od 2.525 €/m², dok je Ulcinj najpristupačniji primorski grad sa 2.106 €/m².

Uticaj velikih kompleksa na statistiku: Primjer Kotora

Opština Kotor pruža specifičan uvid u to kako pojedinačni projekti mogu uticati na ukupnu sliku tržišta. Veliki dio ponude u ovoj opštini čine stanovi u novom kompleksu u Grblju, gdje cijena kvadrata iznosi oko 2.500 eura.

Kada se iz računice izuzme pomenuti kompleks, medijana tražene cijene za Kotor raste na 3.780 €/m², što preciznije odslikava realne tržišne okolnosti u Dobroti, Prčanju i Starom gradu.

Oglašene cijene naspram realne prodaje

Medijana tražene cijene na nivou cijele Crne Gore iznosi 3.302 €/m², što je za oko 29% više od zvanične prosječne cijene prodatih stanova u novogradnji koju objavljuje MONSTAT za drugi kvartal 2026. godine (2.557 €/m², uz godišnji rast od 16,2%).

Ova razlika je očekivana jer oglasi prikazuju početna očekivanja prodavaca i obuhvataju luksuzne nekretnine na obali, dok MONSTAT evidencijom obuhvata isključivo ugovorene, realizovane kupoprodajne cijene novogradnje.

„Primorje i dalje privlači najviše kupaca, ali brojke pokazuju da je Podgorica, sa potražnjom za najmom tokom cijele godine, ozbiljna alternativa za one koji kupuju radi izdavanja. Kupcima savjetujemo da gledaju i tražene cijene i službeni prosjek MONSTAT-a — i da se u pregovorima oslone na ovaj drugi“, poručio je Aleksa Vukčević, direktor platforme Stanovi i Nekretnine.

Metodologija istraživanja

Medijana i raspon srednjih 50% oglasa izračunati su na osnovu svih aktivnih oglasa za prodaju stanova sa istaknutom cijenom i kvadraturom na platformi stanoviinekretnine.me na dan 8. oktobra 2026. godine, obuhvatajući gradove sa minimalno 20 oglasa.

Podaci o kirijama odnose se na medijanu traženih mjesečnih iznosa za dugoročni najam. Bruto prinos obračunat je po formuli:

Neto prinos, nakon odbitka poreza i pratećih troškova održavanja, u prosjeku je za 1,5 do 2 procentna poena niži od bruto iznosa. Kompletan izvještaj sa detaljnim tabelama dostupan je na zvaničnoj stranici analize.

Objavu takođe možete pogledati i ovdje.