Vize mijenjaju tržište nekretnina, dolazi do drastičnih promjena u prodaji i kupovini stanova
Kome će crnogorski investitori prodavati stanove ako vizama i sve strožim uslovima boravka otežavamo dolazak državljanima zemalja koje su godinama bile važan oslonac tržišta nekretnina?
To pitanje posebno se odnosi na ruske kupce, čije je višedecenijsko prisustvo značajno uticalo na razvoj tržišta na Crnogorskom primorju.
Rusi su kupovali stanove, kuće i zemljište za odmor, izdavanje, preseljenje i ulaganje kapitala. Njihova potražnja nije bila ograničena na luksuzne komplekse, već je obuhvatala i klasične stanove u Budvi, Baru, Tivtu, Kotoru i drugim primorskim opštinama. Uz njih, značajni kupci bili su državljani Srbije, a posljednjih godina i Turske i Ukrajine.
Prema odluci Vlade, od 1. novembra 2026. godine predviđeno je uvođenje viza za državljane Rusije, Turske, Bjelorusije, Kine i Saudijske Arabije, u okviru usklađivanja vizne politike sa Evropskom unijom.
Koliko je strani kapital važan za tržište pokazuju podaci Centralne banke Crne Gore. Ulaganja stranaca u nekretnine 2023. godine iznosila su 463 miliona eura, odnosno 54 odsto ukupnih stranih direktnih investicija. CBCG je među značajnim investitorima izdvojila državljane Rusije, Srbije, Njemačke i Turske. Tokom 2025. godine ukupna strana ulaganja u nekretnine dostigla su 497,4 miliona eura.
Tomislav Ranković, stručnjak za nekretnine, kaže za "Dan" da tržište na primorju, posebno u Budvi, Tivtu i Kotoru, već pokazuje znakove stagnacije.
– Cijene novih nekretnina nijesu znatno rasle niti padale, ali prodaja je slabija nego što je uobičajeno za ovaj period godine – kaže Ranković.
Prema njegovoj procjeni, cijene starogradnje pale su za 15 do 20 odsto, dok je oslabljena i potražnja za izdavanjem.
– Nekretnine koje su ranije iznajmljivane za 700 do 750 eura sada se mogu naći po cijenama od 450 do 550 eura – navodi Ranković.
On ističe da Rusi i Turci sada ređe kupuju nekretnine, što povezuje sa strožim uslovima za regulisanje boravka i promjenama viznih pravila.
Zvanična statistika Monstata pokazuje da je prosječna cijena kvadrata novogradnje na primorju u drugom kvartalu 2026. iznosila 2.838 eura. Visoke cijene novih stanova dodatno otvaraju pitanje ko će održavati potražnju ukoliko oslabi interesovanje tradicionalnih stranih kupaca.
Takođe, pitanje je i može li se nedostatak ruskih i turskih kupaca nadomjestiti dolaskom Njemaca, Austrijanaca, Danaca ili Francuza. Podaci Eurostata ukazuju na bitno drugačije stambene navike u tim državama.
U Njemačkoj svega 47,2 odsto stanovništva živi u stambenom prostoru u vlasništvu domaćinstva, u Austriji 54,5, Danskoj 60,9, a u Francuskoj 61,2 odsto. Prosjek Evropske unije iznosi 68,4 odsto. U Njemačkoj, dakle, većina stanovništva živi u zakupu, dok u Austriji gotovo svaki drugi stanovnik nije vlasnik doma u kojem živi.
Vujović: Rusi i Turci prodaju više stanova
Mirko Vujović iz Udruženja agencija za nekretnine Crne Gore potvrđuje da ruski i turski državljani prodaju više nekretnina nego ranije, ali ističe da nema masovne rasprodaje po sniženim cijenama.
– Tačno je da primjećujemo trend da prodaju više nego ranije, ali oni prodaju po stabilnim, tržišnim cijenama. Priče o rasprodaji po bagatelnim cijenama u praksi ne stoje – kaže Vujović za TV Budva.
Navodi da je tržište nekretnina u Crnoj Gori stabilno i aktivno, ali da visoke cijene predstavljaju problem za domaće kupce. Prema njegovim riječima, kvadrat novogradnje u centralnom dijelu Budve, poput naselja Rozino, košta između 3.200 i 3.300 eura, dok je starogradnja obično jeftinija za 15 do 20 odsto.
– Najtraženiji su i dalje jednosobni, manji stanovi. Cijene uveliko diktira konstantna inostrana potražnja, zbog čega bi država morala osmisliti adekvatnu stambenu politiku za mlade i domaće kupce – poručuje Vujović.
Ako znatan dio stanovnika najrazvijenijih evropskih država ne živi u sopstvenoj nekretnini, postavlja se pitanje koliko je realno očekivati da će upravo njihova srednja klasa masovno kupovati stanove za odmor ili ulaganje u Crnoj Gori.
Ranković navodi da se imućniji kupci iz Velike Britanije i Francuske interesuju uglavnom za luksuzne zatvorene komplekse sa dodatnim sadržajima. Za klasične stanove, prema njegovom iskustvu, nema interesovanja kakvo je ranije postojalo među ruskim i turskim kupcima.
Ko su bili ključni kupci
Prema podacima Centralne banke Crne Gore, stranci su 2023. godine u nekretnine uložili 463,3 miliona eura. Najviše novca stiglo je iz Srbije – 78,3 miliona, zatim iz Rusije – 55,95 miliona, Njemačke – 51,19 miliona i Turske – 51,07 miliona eura. Kupci iz SAD uložili su 34,31 milion. Samo investitori iz Rusije i Turske potrošili su gotovo 107 miliona eura. Godinu ranije ukupna strana ulaganja u nekretnine iznosila su 448 miliona, a 2021. godine 278 miliona eura. U prvom kvartalu 2024. Srbija je ponovo prednjačila sa 14,62 miliona, slijedila je Turska sa 11,21 milion, dok su ruski investitori uložili 8,06 miliona eura. Ovi podaci pokazuju koliko su kupci iz zemalja kojima se uvode vize bili važni za crnogorsko tržište.
Uvođenje viza moglo bi dodatno da uspori kupovinu, jer će zainteresovani stranci morati da planiraju dolaske i prolaze dodatne administrativne procedure. Dio poslova mogao bi se zato obavljati preko advokata i punomoćnika, ali to ne može u potpunosti zamijeniti neposredan obilazak nekretnina i kontakt sa prodavcem.
Usklađivanje vizne politike sa Evropskom unijom jeste obaveza Crne Gore. Međutim, za domaću ekonomiju ostaje važno pitanje posljedica ograničavanja dolazaka iz zemalja čiji su državljani godinama kupovali nekretnine.
Ako se ruska i turska potražnja dodatno smanje, posljedice bi mogli osjetiti investitori, građevinske kompanije, agencije za nekretnine i vlasnici stanova namijenjenih prodaji strancima.
– Tržište nekretnina je dinamično, sa periodima stagnacije i ekspanzije, ali trenutno se osjeća blagi pad koji je evidentan – zaključuje Ranković.